Mustafa Altınkök; "Merdiven Altı Emlakçılık Tarihe Karışacak!"
Silivri Emlak Müşavirleri Derneği (SEMDER) Başkanı Mustafa Altınkök’e mesleki yeterlilik belgesi alma zorunluluğunu, Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi yönetmeliğindeki düzenlemeleri, Silivri Emlak Müşavirleri Derneği’nin kuruluş amaç ve çalışmalarını, imar beklentilerini, sektörün sorunlarını ve korona virüsün gayrimenkul pazarına etkilerini sorduk. Emlakçılık sektöründe kayıt dışılığı ve haksız rekabeti önleyecek düzenlemelerin devreye girdiğini ifade eden Altınkök, “Silivri Emlak Müşavirleri Derneği olarak 8 ay içerisinde en son aldığımız sayıya göre 245’in üzerinde Silivri bölgesinde emlakçılık yapan şahıslara Mesleki Yeterlilik Belgesi aldırdık. Derneğimize üye olan ofislerin bünyesinde çalışan kişilere de bu belgeleri aldırdık. Bizim derneğimize üye olup olmaması önemli değil, bu meslekle ilgili olan herkese bu anlamda yardımcı olmaya çalışıyoruz” dedi.
Editör: Yaz Dostum
26 Kasım 2020 - 21:25 - Güncelleme: 26 Kasım 2020 - 23:22
Silivri Emlak Müşavirleri Derneği (SEMDER) Başkanı aynı zamanda İSTEB kurucu ortağı Mustafa Altınkök ile gerçekleştirdiğimiz röportaj kapsamında kendisine yeni emlak yasasını, Silivri Emlak Müşavirleri Derneği’nin işleyişini, sektöre ait beklenti ve sorunları, Covid-19'un emlak piyasası üzerindeki etkileri ve sektörün geleceği üzerine sorular yönelttik. Söz konusu yönetmelik değişikliğe ilişkin bilgilendirmede bulunan Altınkök; emlak sektörüne giriş yapmak için önce işin yasal kısmından başlamak gerektiğine dikkat çektiği konuşmasında bilinmesi ve yapılması gerekenleri tüm detaylarıyla anlattı.
“MESLEKİ YETERLİLİK BELGESİ, SEVİYE 4 VE SEVİYE 5 OLMAK ÜZERE İKİ TÜRDE SAĞLANMAKTA”
Hazal BAŞARAN: Mesleki Yeterlilik Belgesi nedir? Kimler mesleki yeterlilik belgesi almak zorundadır?
Mustafa ALTINKÖK: Bakanlık tarafından iştigal edilen konular arasında emlakçılık veya emlakçılığın haricinde tüm mesleki birimlerin üzerinde Mesleki Yeterlilik Belgesi alınması için Avrupa standartlarına göre Türkiye’de de uygulamalar yapılıyor. Bu uygulamaların başında da bizim kendi mesleğimizle ilgili emlak ve emlak danışmanlarına verilen Mesleki Yeterlilik Belgesi geliyor. Emlak ofisinde çalışanlara verilen belge Mesleki Yeterlilik 4, ofis sahibi Broker olarak yani emlak danışmanı olarak geçenlere de Mesleki Yeterlilik 5 belgesi verilmekte. Mesleki Yeterlilik 5 Belgesi olan ofis açabiliyor.
“MESLEKİ YETERLİLİK ZORUNLU OLDU”
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile birlikte Mesleki Yeterlilik Belgesi zorunlu hale gelmiştir. Bu belgelere sahip olmadan emlak çalışanı veya emlak danışmanı olmak yasalar kapsamında imkansız.
“EMLAK OFİSLERİNİN AÇILMA VE ÇALIŞMA KONUSUNDA RUHSAT ŞARTLARI DEĞİŞTİ”
Bunun haricinde bir de en az lise mezunu olma zorunluluğu getirildi. Eski firmalarla yasanın çıktığı 2018’in 8. ayı öncesinde vergi mükellefi ise emlak ofisi varsa müktesep hakları korumak şartıyla bunlara bir defaya mahsus 1 yıl gibi bir süre verdiler. Bu belgeleri almadan da Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi alabilme hakkını verdiler. Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi artık bu işin diploması gibi oldu. Bakanlık nezdinde İl Müdürlerinin denetimi sonucunda veriliyor. Sizin ofisinize geliniyor, vergi mükellefi misiniz, bu işi yapabilecek özelliklere sahip misiniz, ofisinizin büyüklüğü yeterli mi, arşiv odanız var mı, Mesleki Yeterlilik Belgeniz var mı vb. bunların denetimi yapıldıktan sonra belgeleri almaya hak kazanıyorsunuz. Bunların biri Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi, diğeri de Mesleki Yeterlilik Belgesi. Mesleki Yeterlilik Belgesini aldığınız an Vergi Dairesi, Belediye, Tapu Dairesi olsun tüm birimlerde resmi olarak meslekle ilgili işlem yapmaya yetkili bir konuma geliyorsunuz.
“SİLİVRİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ OLARAK YAKLAŞIK 250 KİŞİYE MESLEKİ YETERLİLİK BELGESİ ALDIRDIK”
Hazal BAŞARAN: TTBS ile ilgili yönetmelik düzenlemeleri hakkında bilgi verebilir misiniz?
Mustafa ALTINKÖK: Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi diyoruz biz ona. Mesleki Yeterlilik Belgesi şahsınıza verilen bir belge. Bu şahsınıza verilen belgenin haricinde Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi de ofisinizde çalışabilmeniz amacıyla verilen bir belge. Ofis ruhsatı olarak tanımlayabiliriz. İl Müdürlüğü tarafından veriliyor. İl Müdürlüğü gelip kurulan ofisin bu işi yapmaya yeterli olduğunu teyit ettikten sonra sistem üzerinden yapılan başvuruya cevap veriyor ve o belgeyi alıyorsunuz. Biz Silivri Emlak Müşavirleri Derneği olarak 8 ay içerisinde en son aldığımız sayıya göre 245’in üzerinde Silivri bölgesinde emlakçılık yapan şahıslara Mesleki Yeterlilik Belgesi aldırmışız. Bakanlık tarafından akredite edilmiş, kabul edilmiş 8 tane firma var İstanbul’da. Bunlardan biriyle biz anlaştık, Teknikel Belgelendirme. Teknikel Belgelendirme tarafından Silivri bölgesinde Mesleki Yeterlilik sınavları gerçekleştirildi. Biraz önce de bahsettiğim gibi 250’ye yakın yardımcı olduğumuz emlak müşaviri arkadaşlarımız Seviye 4, Seviye 5 belgelerini aldılar. Derneğimize üye olan ofislerin bünyesinde çalışan kişilere de bu belgeleri aldırdık. Bizim derneğimize üye olup olmaması önemli değil, bu meslekle ilgili olan herkese bu anlamda yardımcı olmaya çalışıyoruz.
“YENİ YASA İLE MERDİVEN ALTI EMLAKÇILIK SON BULACAK”
Hazal BAŞARAN: Peki Mesleki Yeterlilik Belgesi almak isteyenler hangi adımları atmalı?
Mustafa ALTINKÖK: İlk şart lise mezunu olunması. Sonrasında ofis, vergi levhası, şirketlerde Ticaret Odası kaydı veya bölgede Esnaf Odası kaydı belediyeden ruhsat alabilmek için şart olanlar… Resmi bir ofis olmadan zaten gelecek 1-2 yıl içinde Tapu dairelerinde de işlem yapılmasına imkan verilmeyecek. Muhakkak kayıtlı bir ofis şartı aranacak. Şu an Taşınmaz Ticaret Yetki Belgelerimizin kayıt numaraları Web Tapu’ya girildiğinde görülebiliyor. Biz Simge Emlak Değerleme olarak Web Tapu’da tanımlanmış emlak ofisleri olarak kayıtlı gözüküyoruz. Yani gerekli belgeleri almadan bu saatten sonra kolay kolay kimse emlakçılık yapamayacak. Bizim zaten en çok muzdarip olduğumuz konu, ayakçı emlakçı ya da merdiven altı dediklerimiz. Bunların da zamanla önüne geçilecek. Meslektaşlar özveride bulunacaklar. Bu tür işleri yapanları Vergi Dairesi’ne, İl Müdürlüğüne ihbar edecekler. Bunların önünü böyle alacağız. Yapılan şikayetler kesinlikle değerlendiriliyor ve işlem yapılıyor.
“SEKTÖRDEKİ YENİ YASA VE YÖNETMELİKLERDEN SON DERECE MEMNUNUM”
Hazal BAŞARAN: Bugün gelinen noktada yapılan bu yasal düzenlemelerden son derece memnun olduğunuzu düşünüyorum…
Mustafa ALTINKÖK: Tabi ki. Hiç ortada olmayan yasalar, yönetmelikler vardı. Kara düzen giden bir sistem vardı. Şimdi her geçen gün basamaklar birer ikişer yukarıya gidiyor. Öte yandan şu an 300 binin üzerinde Türkiye genelinde Emlak Yönetimi bölümünden mezun olan kişilere bu yasal düzenlemelerle devlet tarafından yol açılıyor. Resmileşen, kayıt altına alınan mesleklerin her zaman için önü açıktır. Gelecek de daha iyi durumlara gelecektir.
“SİLİVRİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ OLARAK YASALAR VE YÖNETMELİKLER ÇERÇEVESİNDE HİZMET VERMEK İÇİN UĞRAŞIYORUZ”
Hazal BAŞARAN: Silivri Emlak Müşavirleri Derneği’nin kuruluş amaç ve çalışmalarından bize bahsedebilir misiniz?
Mustafa ALTINKÖK: Silivri Emlak Müşavirleri Derneği (SEMDER) 2007 yılında kurulmuş bir dernek. Bu dernek emekli tapu müdürü ve sektörü çok iyi bilen Şükrü Karaca ağabeyimiz tarafından kuruldu zamanında. İki dönem bu görevi yaptı. Derneğe belli bir ivme kazandırmak istedi ama sağlık sorunlarından dolayı bıraktı. Ben bir dönem 3 yıl görev yapmıştım. Geçen sene bir seçim oldu tekrardan Başkanlık görevine devam ediyorum. Temel olarak bölgede mesleki toplum kuruluşu olarak yasalar ve yönetmelikler çerçevesinde hizmet vermek için uğraşıyoruz. Emlak sektörüyle ilgili tüm yeni gelişmeleri, sektördeki değişimleri, sektörde olan yasal düzenlemeleri üyelerimize ve bölgede emlak işiyle iştigal olan emlak danışmanlarına çalışmalar yaparak aktarıyoruz. Duyurular yapıyoruz. Sosyal medya üzerinde SEMDER hesaplarımız var. SEMDER hesaplarından bilgi paylaşımlarını yapıyoruz. Ayrıca SEMDER olarak marka tescili, TSE belgeleri başvurularımız var. Onların da bir iki ay içerisinde resmi sonuçlarının alınabileceğini tahmin ediyoruz. Son aşamaya gelindi. Yani kendi sektörümüzde gerekli olan tüm kurumsallaşmayı yapıyoruz.
“SİLİVRİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ’NİN 180 CİVARINDA KAYITLI ÜYESİ BULUNUYOR”
Hazal BAŞARAN: Silivri Emlak Müşavirleri Derneği’nin kaç üyesi var? Nasıl üye olunur?
Mustafa ALTINKÖK: Kayıtlı üyemiz şu an 180 civarında. SEMDER’e üye olmak için vergi mükellefi, oda kaydı ve çalışma ruhsatı olan yani emlak danışmanlığı yaptığını belgeleyen ve resmi olarak derneğimize dilekçe ile başvuran Silivri bölgesi içerisinde bu işi yapan firmaların üyeliğini yönetim kurulu olarak değerlendirmeye alıyor kabul ediyoruz.
“SİLİVRİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ OLARAK İSTANBUL EMLAK İŞLETMELERİ KOOPERATİFİ’NİN ÜYESİYİZ”
Bir de bizim SEMDER olarak üye olduğumuz ve çalışmalarına katıldığımız İstanbul Emlak İşletmeleri Kooperatifi (İSTEB) var. Türkiye’de ilktir, dünyada ise 2 veya 3. olan bir kuruluş. İstanbul’da 38 ilçede 38 kişinin ortaklığı ile kurulmuş bir emlak kooperatifidir. Bir network ağı oluşturarak kendi bölgemizde kurumsal, doğru hizmet verebilmek adına çalışmalar yapıyoruz. Zaten parolası da Hedef Saygın Emlakçılık’tır. Silivri’mizde de emlak işiyle iştigal eden kişilerin öncelikle yerel marka yaratmak için bir çaba göstermeleri gerekir. Yerel markalar çok önemlidir.
“SELİMPAŞA’DA ARSA MALİYETİ VE DAİREYE DÜŞEN TOPRAK MALİYETİ ÇOK YÜKSELDİ”
Hazal BAŞARAN: İmar beklentileriniz var mı?
Mustafa ALTINKÖK: İmar beklentilerimiz sektör olarak var tabi ki. Ben özellikle Selimpaşa için söyleyeyim; emlak sektörüne bakış açımızdan değerlendirme yaptığımızda şu an arsa maliyetleri ve daireye düşen toprak maliyeti çok yükseldi. İmarın sınırlı bir bölgede olmasından dolayı, yeni yerlerinde yapılaşmaya uygun şartları tamamlamamasından dolayı sıkıntı var. Normalde Selimpaşa’da kat karşılığı alınan bir yerde 125 bin lira daire başı toprak payı düşüyor. 125 bin lira toprak payı düştüğünde dairenin maliyetiyle beraber bu iş 300-350 bini buluyor. 300-350 bin lirayı bulan bir kişi kat karşılığı bir yer aldığında hangi paraya mal edip de hangi paraya satacak? Bundan dolayı çok büyük bir sıkıntı var.
“SELİMPAŞA’DA KİRALIK VE SATILIK DAİRE BULMAKTA ZORLANIYORUZ”
Yeni bölgelerin imara açılması şart. Selimpaşa’da imarsız yer mi var? Selimpaşa’nın tamamı arsa ve imarlı ama 4 kat müteahhidin girip de hizmet verebileceği, yeni mahallelerin, caddelerin oluşmasına uygun bölgeler çok az dolayısıyla bu da gayrimenkul, daire fiyatlarının yukarı çıkmasına sebep oluyor. Bu yukarı çıkışın önüne geçilmesi için bazı bölgelerinde Selimpaşa’da 4 kat max. h= 12.50 olma şartına haiz olan bölgelerde bir plan notu değişikliğinin, plan hazırlığının yapılması gerekli. Çünkü Selimpaşa son 10 yıl içinde 9 binden 24 bine gelen nüfus içinde. Potansiyel büyüme olduğundan dolayı Selimpaşa’da kiralık ve satılık daire bulmakta zorlanıyoruz.
“EMLAKÇI DENİLMESİNDEN HOŞLANMIYORUZ, DOĞRU YAKLAŞIM EMLAK DANIŞMANI”
Hazal BAŞARAN: Sektörün beklentilerine değinmişken, sektörün sorunlarından da bahseder misiniz?
Mustafa ALTINKÖK: Bir kere emlakçı lafına karşıyız. Emlakçı diye bir şey yok, emlak danışmanı var. Nasıl bir hukuk danışmanınız, diyetisyeniniz varsa veya ihtiyaç olan bir konuda size hizmet eden bir kişi varsa artık emlak sektöründe de iyi bir yatırım danışmanınız olmak zorunda.
“BÖLGEYLE ALAKASI OLMAYAN, KAYIT DIŞI İNSANLARLA İŞ YAPARSANIZ SORUN YAŞARSINIZ”
Eğer bölgesini, sektörü, kendi bölgesindeki değerlemeyi bilen bir emlak danışmanından hizmet alınarak yapılan yatırım güvenli bir kazanç sunar ama bölgeyi bilmeyen, bölgeyle alakası olmayan emlak danışmanı demeyeyim emlakçılarla, kayıt dışı insanlarla, sektörde hiçbir şekilde altyapısı olmayan insanlarla yapılan işlerde sorun yaşarsınız. Sizlere tavsiyem yer almak için bir emlak danışmanının ofisine gittiğinizde Mesleki Yeterlilik Belgesi ve Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi var mı mutlaka sorup kontrol edin. Mesleki Yeterlilik Belgesi ve Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi olan kişiler o bölgede yeterli düzeyde emlak sektöründe hizmet verebilecek kişilerdir.
“YETİŞMİŞ İŞ GÜCÜ SORUNUMUZ VAR”
Yetişmiş kalifiye eleman da çok büyük sorun teşkil ediyor.
“SEKTÖRE DÂHİL OLACAK KİŞİLERİ MESLEKİ ANLAMDA HAZIRLAYACAK VE KİŞİSEL GELİŞİM SÜREÇLERİNE YÖN VEREBİLECEK SEVİYEDE EĞİTİMLER DÜZENLENMESİ LAZIM”
Sektörün önemli sorunlarından biri de bölgede Ticaret Odaları, Esnaf Odaları tarafından sektörel eğitimlerin yapılmaması. Yalnızca bizim sektörümüzle ilgili değil, her sektöre yönelik eğitimler yapılması lazım. Sivil toplum örgütleri veya mesleki hizmet veren örgütler tarafından muhakkak sektörle ilgili danışmanlar nezdinde bilgilendirme seminerleri yapılmalı. Böylelikle ilgili sektöre girmek isteyen kişilerin altyapısı hazırlanmalı.
“SİMGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME, 1996’DAN BERİ İSTANBUL TİCARET ODASI’NA KAYITLI”
Hazal BAŞARAN: Simge Kurumsal Gayrimenkul Değerleme&Danışmanlık hakkında bilgi verir misiniz?
Mustafa ALTINKÖK: Yeni Simge İnşaat Sanayi Ticaret Limited şirketi olarak 1996 yılından beri İstanbul Ticaret Odası’na kayıtlı bir firmayız. İştigal konularımız içerisinde emlak, inşaat, resmi ihaleler, ithalat, ihracat olmakla birlikte mesleğimizle ilgili her türlü geniş tabanlı hizmeti verebilecek yapılaşmalar, proje kapsamları, yurtdışı ihaleleri, devlet ihaleleri bu tür konuların tamamı da kuruluş kapsamımız içerisinde. Son 13 yıldır yerel marka olabilme amacıyla altyapımızı tamamlamaya uğraşıyoruz. Bölgesel bir marka olmaya çalışıyoruz. Simge Gayrimenkul Değerleme olarak ekspertiz değeri vermeye çalışıyoruz. Yaklaşık 26 yıldır bu işi yapıyoruz. İşimizi iyi yapmanın peşindeyiz. Aynı zamanda Silivri Emlak Müşavirleri olarak İstanbul Ticaret Odası’nın toplantılarına davet ediliyoruz, bilgilerimize başvuruluyorlar; Silivri bölge temsilcisi olarak toplantılara icabet ediyoruz. Çok önemli bir şey bu. Pandemi olmadan önce her ay bir toplantımız vardı.
“PANDEMİDE HAZİRAN, TEMMUZ, AĞUSTOS AYLARINDA TAHMİN EDEMEYECEĞİMİZ KADAR GÜZEL İŞLER OLDU”
Hazal BAŞARAN: Pandemi demişken koronavirüs salgını sektörünüzü nasıl etkiledi?
Mustafa ALTINKÖK: İlk 3 ay çok sıkıntı duyduk. Mart, Nisan, Mayıs olumsuz etkilendik ama Haziran, Temmuz aylarında tahmin edemeyeceğimiz kadar bir iş oldu. Meslektaşlarımla bir araya geldiğim toplantılarda hep şunu söyledim; gayrimenkul sektöründe satışların en iyi olduğu, değerlerin en yüksek olduğu zamanlar, 1 yıl boyunca böyle bir satış ortamı yakalanmaz, işlerinize bu 3 ay içinde işlerinize gereken önemi verin herkesin sıkıntısı biter. 3 ay çok güzel işler yaptık. Mart, Nisan, Mayıs çok durgundu; Haziran, Temmuz, Ağustos ise çok hareketliydi. Ama yalnızca bizim bölgemiz değil tüm Trakya hareketliydi.
“ÖNÜMÜZDEKİ BAHAR ARSA VE TARLA FİYATLARININ YÜKSELECEĞİNİ TAHMİN EDİYORUM”
Hazal BAŞARAN: Bu hareketliliği neye bağlıyorsunuz?
Mustafa ALTINKÖK: İnsanlar nüfusu çok olan yerlerden az olan bölgelere kaçtılar. Bizim bir parolamız var, ‘Artık herkesin bir köyü olacak!’ Yani Anteplisi de Trakyalısı da kendine bir köy bakmaya başladı. Küçük bir arazim olsun, bahçemde vakit geçireyim istedi insanlar. Tarla ve arsa fiyatları üzerinde fiyatlar yoğunlaştı ama dairelerin fiyat artışları çok fazla olduğundan tarla ve arsa geride kaldı. Silivri Emlak Müşavirleri olarak bizim öngörümüz önümüzdeki bahar aylarında arsa ve tarla fiyatlarında çok daha fazla yoğunlaşma olacak.
“SİLİVRİ’DE ÇOK DAHA BÜYÜK DEĞERLEMELER OLACAK”
Şu an İstanbul bölgeleri içinde Silivri en ucuz bölge. Silivri, İstanbul’un batıya açılan kapısı. Sektör olarak çok daha büyük gelişmeler ve değerlemeler olacağını tahmin ediyorum. Gelecek 5 yıl içinde gayrimenkul fiyatlarının çok daha yükseklere çıkacağına eminim, şu an hiçbir şey değil bunlar. Yeni yaşam alanları oluşmaya başladıkça bölgedeki fiyatlar da değişecek.
“MESLEKİ YETERLİLİK BELGESİ, SEVİYE 4 VE SEVİYE 5 OLMAK ÜZERE İKİ TÜRDE SAĞLANMAKTA”
Hazal BAŞARAN: Mesleki Yeterlilik Belgesi nedir? Kimler mesleki yeterlilik belgesi almak zorundadır?
Mustafa ALTINKÖK: Bakanlık tarafından iştigal edilen konular arasında emlakçılık veya emlakçılığın haricinde tüm mesleki birimlerin üzerinde Mesleki Yeterlilik Belgesi alınması için Avrupa standartlarına göre Türkiye’de de uygulamalar yapılıyor. Bu uygulamaların başında da bizim kendi mesleğimizle ilgili emlak ve emlak danışmanlarına verilen Mesleki Yeterlilik Belgesi geliyor. Emlak ofisinde çalışanlara verilen belge Mesleki Yeterlilik 4, ofis sahibi Broker olarak yani emlak danışmanı olarak geçenlere de Mesleki Yeterlilik 5 belgesi verilmekte. Mesleki Yeterlilik 5 Belgesi olan ofis açabiliyor.
“MESLEKİ YETERLİLİK ZORUNLU OLDU”
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile birlikte Mesleki Yeterlilik Belgesi zorunlu hale gelmiştir. Bu belgelere sahip olmadan emlak çalışanı veya emlak danışmanı olmak yasalar kapsamında imkansız.
“EMLAK OFİSLERİNİN AÇILMA VE ÇALIŞMA KONUSUNDA RUHSAT ŞARTLARI DEĞİŞTİ”
Bunun haricinde bir de en az lise mezunu olma zorunluluğu getirildi. Eski firmalarla yasanın çıktığı 2018’in 8. ayı öncesinde vergi mükellefi ise emlak ofisi varsa müktesep hakları korumak şartıyla bunlara bir defaya mahsus 1 yıl gibi bir süre verdiler. Bu belgeleri almadan da Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi alabilme hakkını verdiler. Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi artık bu işin diploması gibi oldu. Bakanlık nezdinde İl Müdürlerinin denetimi sonucunda veriliyor. Sizin ofisinize geliniyor, vergi mükellefi misiniz, bu işi yapabilecek özelliklere sahip misiniz, ofisinizin büyüklüğü yeterli mi, arşiv odanız var mı, Mesleki Yeterlilik Belgeniz var mı vb. bunların denetimi yapıldıktan sonra belgeleri almaya hak kazanıyorsunuz. Bunların biri Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi, diğeri de Mesleki Yeterlilik Belgesi. Mesleki Yeterlilik Belgesini aldığınız an Vergi Dairesi, Belediye, Tapu Dairesi olsun tüm birimlerde resmi olarak meslekle ilgili işlem yapmaya yetkili bir konuma geliyorsunuz.
“SİLİVRİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ OLARAK YAKLAŞIK 250 KİŞİYE MESLEKİ YETERLİLİK BELGESİ ALDIRDIK”
Hazal BAŞARAN: TTBS ile ilgili yönetmelik düzenlemeleri hakkında bilgi verebilir misiniz?
Mustafa ALTINKÖK: Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi diyoruz biz ona. Mesleki Yeterlilik Belgesi şahsınıza verilen bir belge. Bu şahsınıza verilen belgenin haricinde Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi de ofisinizde çalışabilmeniz amacıyla verilen bir belge. Ofis ruhsatı olarak tanımlayabiliriz. İl Müdürlüğü tarafından veriliyor. İl Müdürlüğü gelip kurulan ofisin bu işi yapmaya yeterli olduğunu teyit ettikten sonra sistem üzerinden yapılan başvuruya cevap veriyor ve o belgeyi alıyorsunuz. Biz Silivri Emlak Müşavirleri Derneği olarak 8 ay içerisinde en son aldığımız sayıya göre 245’in üzerinde Silivri bölgesinde emlakçılık yapan şahıslara Mesleki Yeterlilik Belgesi aldırmışız. Bakanlık tarafından akredite edilmiş, kabul edilmiş 8 tane firma var İstanbul’da. Bunlardan biriyle biz anlaştık, Teknikel Belgelendirme. Teknikel Belgelendirme tarafından Silivri bölgesinde Mesleki Yeterlilik sınavları gerçekleştirildi. Biraz önce de bahsettiğim gibi 250’ye yakın yardımcı olduğumuz emlak müşaviri arkadaşlarımız Seviye 4, Seviye 5 belgelerini aldılar. Derneğimize üye olan ofislerin bünyesinde çalışan kişilere de bu belgeleri aldırdık. Bizim derneğimize üye olup olmaması önemli değil, bu meslekle ilgili olan herkese bu anlamda yardımcı olmaya çalışıyoruz.
“YENİ YASA İLE MERDİVEN ALTI EMLAKÇILIK SON BULACAK”
Hazal BAŞARAN: Peki Mesleki Yeterlilik Belgesi almak isteyenler hangi adımları atmalı?
Mustafa ALTINKÖK: İlk şart lise mezunu olunması. Sonrasında ofis, vergi levhası, şirketlerde Ticaret Odası kaydı veya bölgede Esnaf Odası kaydı belediyeden ruhsat alabilmek için şart olanlar… Resmi bir ofis olmadan zaten gelecek 1-2 yıl içinde Tapu dairelerinde de işlem yapılmasına imkan verilmeyecek. Muhakkak kayıtlı bir ofis şartı aranacak. Şu an Taşınmaz Ticaret Yetki Belgelerimizin kayıt numaraları Web Tapu’ya girildiğinde görülebiliyor. Biz Simge Emlak Değerleme olarak Web Tapu’da tanımlanmış emlak ofisleri olarak kayıtlı gözüküyoruz. Yani gerekli belgeleri almadan bu saatten sonra kolay kolay kimse emlakçılık yapamayacak. Bizim zaten en çok muzdarip olduğumuz konu, ayakçı emlakçı ya da merdiven altı dediklerimiz. Bunların da zamanla önüne geçilecek. Meslektaşlar özveride bulunacaklar. Bu tür işleri yapanları Vergi Dairesi’ne, İl Müdürlüğüne ihbar edecekler. Bunların önünü böyle alacağız. Yapılan şikayetler kesinlikle değerlendiriliyor ve işlem yapılıyor.
“SEKTÖRDEKİ YENİ YASA VE YÖNETMELİKLERDEN SON DERECE MEMNUNUM”
Hazal BAŞARAN: Bugün gelinen noktada yapılan bu yasal düzenlemelerden son derece memnun olduğunuzu düşünüyorum…
Mustafa ALTINKÖK: Tabi ki. Hiç ortada olmayan yasalar, yönetmelikler vardı. Kara düzen giden bir sistem vardı. Şimdi her geçen gün basamaklar birer ikişer yukarıya gidiyor. Öte yandan şu an 300 binin üzerinde Türkiye genelinde Emlak Yönetimi bölümünden mezun olan kişilere bu yasal düzenlemelerle devlet tarafından yol açılıyor. Resmileşen, kayıt altına alınan mesleklerin her zaman için önü açıktır. Gelecek de daha iyi durumlara gelecektir.
“SİLİVRİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ OLARAK YASALAR VE YÖNETMELİKLER ÇERÇEVESİNDE HİZMET VERMEK İÇİN UĞRAŞIYORUZ”
Hazal BAŞARAN: Silivri Emlak Müşavirleri Derneği’nin kuruluş amaç ve çalışmalarından bize bahsedebilir misiniz?
Mustafa ALTINKÖK: Silivri Emlak Müşavirleri Derneği (SEMDER) 2007 yılında kurulmuş bir dernek. Bu dernek emekli tapu müdürü ve sektörü çok iyi bilen Şükrü Karaca ağabeyimiz tarafından kuruldu zamanında. İki dönem bu görevi yaptı. Derneğe belli bir ivme kazandırmak istedi ama sağlık sorunlarından dolayı bıraktı. Ben bir dönem 3 yıl görev yapmıştım. Geçen sene bir seçim oldu tekrardan Başkanlık görevine devam ediyorum. Temel olarak bölgede mesleki toplum kuruluşu olarak yasalar ve yönetmelikler çerçevesinde hizmet vermek için uğraşıyoruz. Emlak sektörüyle ilgili tüm yeni gelişmeleri, sektördeki değişimleri, sektörde olan yasal düzenlemeleri üyelerimize ve bölgede emlak işiyle iştigal olan emlak danışmanlarına çalışmalar yaparak aktarıyoruz. Duyurular yapıyoruz. Sosyal medya üzerinde SEMDER hesaplarımız var. SEMDER hesaplarından bilgi paylaşımlarını yapıyoruz. Ayrıca SEMDER olarak marka tescili, TSE belgeleri başvurularımız var. Onların da bir iki ay içerisinde resmi sonuçlarının alınabileceğini tahmin ediyoruz. Son aşamaya gelindi. Yani kendi sektörümüzde gerekli olan tüm kurumsallaşmayı yapıyoruz.
“SİLİVRİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ DERNEĞİ’NİN 180 CİVARINDA KAYITLI ÜYESİ BULUNUYOR”
Hazal BAŞARAN: Silivri Emlak Müşavirleri Derneği’nin kaç üyesi var? Nasıl üye olunur?
Mustafa ALTINKÖK: Kayıtlı üyemiz şu an 180 civarında. SEMDER’e üye olmak için vergi mükellefi, oda kaydı ve çalışma ruhsatı olan yani emlak danışmanlığı yaptığını belgeleyen ve resmi olarak derneğimize dilekçe ile başvuran Silivri bölgesi içerisinde bu işi yapan firmaların üyeliğini yönetim kurulu olarak değerlendirmeye alıyor kabul ediyoruz.
“SİLİVRİ EMLAK MÜŞAVİRLERİ OLARAK İSTANBUL EMLAK İŞLETMELERİ KOOPERATİFİ’NİN ÜYESİYİZ”
Bir de bizim SEMDER olarak üye olduğumuz ve çalışmalarına katıldığımız İstanbul Emlak İşletmeleri Kooperatifi (İSTEB) var. Türkiye’de ilktir, dünyada ise 2 veya 3. olan bir kuruluş. İstanbul’da 38 ilçede 38 kişinin ortaklığı ile kurulmuş bir emlak kooperatifidir. Bir network ağı oluşturarak kendi bölgemizde kurumsal, doğru hizmet verebilmek adına çalışmalar yapıyoruz. Zaten parolası da Hedef Saygın Emlakçılık’tır. Silivri’mizde de emlak işiyle iştigal eden kişilerin öncelikle yerel marka yaratmak için bir çaba göstermeleri gerekir. Yerel markalar çok önemlidir.
“SELİMPAŞA’DA ARSA MALİYETİ VE DAİREYE DÜŞEN TOPRAK MALİYETİ ÇOK YÜKSELDİ”
Hazal BAŞARAN: İmar beklentileriniz var mı?
Mustafa ALTINKÖK: İmar beklentilerimiz sektör olarak var tabi ki. Ben özellikle Selimpaşa için söyleyeyim; emlak sektörüne bakış açımızdan değerlendirme yaptığımızda şu an arsa maliyetleri ve daireye düşen toprak maliyeti çok yükseldi. İmarın sınırlı bir bölgede olmasından dolayı, yeni yerlerinde yapılaşmaya uygun şartları tamamlamamasından dolayı sıkıntı var. Normalde Selimpaşa’da kat karşılığı alınan bir yerde 125 bin lira daire başı toprak payı düşüyor. 125 bin lira toprak payı düştüğünde dairenin maliyetiyle beraber bu iş 300-350 bini buluyor. 300-350 bin lirayı bulan bir kişi kat karşılığı bir yer aldığında hangi paraya mal edip de hangi paraya satacak? Bundan dolayı çok büyük bir sıkıntı var.
“SELİMPAŞA’DA KİRALIK VE SATILIK DAİRE BULMAKTA ZORLANIYORUZ”
Yeni bölgelerin imara açılması şart. Selimpaşa’da imarsız yer mi var? Selimpaşa’nın tamamı arsa ve imarlı ama 4 kat müteahhidin girip de hizmet verebileceği, yeni mahallelerin, caddelerin oluşmasına uygun bölgeler çok az dolayısıyla bu da gayrimenkul, daire fiyatlarının yukarı çıkmasına sebep oluyor. Bu yukarı çıkışın önüne geçilmesi için bazı bölgelerinde Selimpaşa’da 4 kat max. h= 12.50 olma şartına haiz olan bölgelerde bir plan notu değişikliğinin, plan hazırlığının yapılması gerekli. Çünkü Selimpaşa son 10 yıl içinde 9 binden 24 bine gelen nüfus içinde. Potansiyel büyüme olduğundan dolayı Selimpaşa’da kiralık ve satılık daire bulmakta zorlanıyoruz.
“EMLAKÇI DENİLMESİNDEN HOŞLANMIYORUZ, DOĞRU YAKLAŞIM EMLAK DANIŞMANI”
Hazal BAŞARAN: Sektörün beklentilerine değinmişken, sektörün sorunlarından da bahseder misiniz?
Mustafa ALTINKÖK: Bir kere emlakçı lafına karşıyız. Emlakçı diye bir şey yok, emlak danışmanı var. Nasıl bir hukuk danışmanınız, diyetisyeniniz varsa veya ihtiyaç olan bir konuda size hizmet eden bir kişi varsa artık emlak sektöründe de iyi bir yatırım danışmanınız olmak zorunda.
“BÖLGEYLE ALAKASI OLMAYAN, KAYIT DIŞI İNSANLARLA İŞ YAPARSANIZ SORUN YAŞARSINIZ”
Eğer bölgesini, sektörü, kendi bölgesindeki değerlemeyi bilen bir emlak danışmanından hizmet alınarak yapılan yatırım güvenli bir kazanç sunar ama bölgeyi bilmeyen, bölgeyle alakası olmayan emlak danışmanı demeyeyim emlakçılarla, kayıt dışı insanlarla, sektörde hiçbir şekilde altyapısı olmayan insanlarla yapılan işlerde sorun yaşarsınız. Sizlere tavsiyem yer almak için bir emlak danışmanının ofisine gittiğinizde Mesleki Yeterlilik Belgesi ve Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi var mı mutlaka sorup kontrol edin. Mesleki Yeterlilik Belgesi ve Taşınmaz Ticaret Yetki Belgesi olan kişiler o bölgede yeterli düzeyde emlak sektöründe hizmet verebilecek kişilerdir.
“YETİŞMİŞ İŞ GÜCÜ SORUNUMUZ VAR”
Yetişmiş kalifiye eleman da çok büyük sorun teşkil ediyor.
“SEKTÖRE DÂHİL OLACAK KİŞİLERİ MESLEKİ ANLAMDA HAZIRLAYACAK VE KİŞİSEL GELİŞİM SÜREÇLERİNE YÖN VEREBİLECEK SEVİYEDE EĞİTİMLER DÜZENLENMESİ LAZIM”
Sektörün önemli sorunlarından biri de bölgede Ticaret Odaları, Esnaf Odaları tarafından sektörel eğitimlerin yapılmaması. Yalnızca bizim sektörümüzle ilgili değil, her sektöre yönelik eğitimler yapılması lazım. Sivil toplum örgütleri veya mesleki hizmet veren örgütler tarafından muhakkak sektörle ilgili danışmanlar nezdinde bilgilendirme seminerleri yapılmalı. Böylelikle ilgili sektöre girmek isteyen kişilerin altyapısı hazırlanmalı.
“SİMGE GAYRİMENKUL DEĞERLEME, 1996’DAN BERİ İSTANBUL TİCARET ODASI’NA KAYITLI”
Hazal BAŞARAN: Simge Kurumsal Gayrimenkul Değerleme&Danışmanlık hakkında bilgi verir misiniz?
Mustafa ALTINKÖK: Yeni Simge İnşaat Sanayi Ticaret Limited şirketi olarak 1996 yılından beri İstanbul Ticaret Odası’na kayıtlı bir firmayız. İştigal konularımız içerisinde emlak, inşaat, resmi ihaleler, ithalat, ihracat olmakla birlikte mesleğimizle ilgili her türlü geniş tabanlı hizmeti verebilecek yapılaşmalar, proje kapsamları, yurtdışı ihaleleri, devlet ihaleleri bu tür konuların tamamı da kuruluş kapsamımız içerisinde. Son 13 yıldır yerel marka olabilme amacıyla altyapımızı tamamlamaya uğraşıyoruz. Bölgesel bir marka olmaya çalışıyoruz. Simge Gayrimenkul Değerleme olarak ekspertiz değeri vermeye çalışıyoruz. Yaklaşık 26 yıldır bu işi yapıyoruz. İşimizi iyi yapmanın peşindeyiz. Aynı zamanda Silivri Emlak Müşavirleri olarak İstanbul Ticaret Odası’nın toplantılarına davet ediliyoruz, bilgilerimize başvuruluyorlar; Silivri bölge temsilcisi olarak toplantılara icabet ediyoruz. Çok önemli bir şey bu. Pandemi olmadan önce her ay bir toplantımız vardı.
“PANDEMİDE HAZİRAN, TEMMUZ, AĞUSTOS AYLARINDA TAHMİN EDEMEYECEĞİMİZ KADAR GÜZEL İŞLER OLDU”
Hazal BAŞARAN: Pandemi demişken koronavirüs salgını sektörünüzü nasıl etkiledi?
Mustafa ALTINKÖK: İlk 3 ay çok sıkıntı duyduk. Mart, Nisan, Mayıs olumsuz etkilendik ama Haziran, Temmuz aylarında tahmin edemeyeceğimiz kadar bir iş oldu. Meslektaşlarımla bir araya geldiğim toplantılarda hep şunu söyledim; gayrimenkul sektöründe satışların en iyi olduğu, değerlerin en yüksek olduğu zamanlar, 1 yıl boyunca böyle bir satış ortamı yakalanmaz, işlerinize bu 3 ay içinde işlerinize gereken önemi verin herkesin sıkıntısı biter. 3 ay çok güzel işler yaptık. Mart, Nisan, Mayıs çok durgundu; Haziran, Temmuz, Ağustos ise çok hareketliydi. Ama yalnızca bizim bölgemiz değil tüm Trakya hareketliydi.
“ÖNÜMÜZDEKİ BAHAR ARSA VE TARLA FİYATLARININ YÜKSELECEĞİNİ TAHMİN EDİYORUM”
Hazal BAŞARAN: Bu hareketliliği neye bağlıyorsunuz?
Mustafa ALTINKÖK: İnsanlar nüfusu çok olan yerlerden az olan bölgelere kaçtılar. Bizim bir parolamız var, ‘Artık herkesin bir köyü olacak!’ Yani Anteplisi de Trakyalısı da kendine bir köy bakmaya başladı. Küçük bir arazim olsun, bahçemde vakit geçireyim istedi insanlar. Tarla ve arsa fiyatları üzerinde fiyatlar yoğunlaştı ama dairelerin fiyat artışları çok fazla olduğundan tarla ve arsa geride kaldı. Silivri Emlak Müşavirleri olarak bizim öngörümüz önümüzdeki bahar aylarında arsa ve tarla fiyatlarında çok daha fazla yoğunlaşma olacak.
“SİLİVRİ’DE ÇOK DAHA BÜYÜK DEĞERLEMELER OLACAK”
Şu an İstanbul bölgeleri içinde Silivri en ucuz bölge. Silivri, İstanbul’un batıya açılan kapısı. Sektör olarak çok daha büyük gelişmeler ve değerlemeler olacağını tahmin ediyorum. Gelecek 5 yıl içinde gayrimenkul fiyatlarının çok daha yükseklere çıkacağına eminim, şu an hiçbir şey değil bunlar. Yeni yaşam alanları oluşmaya başladıkça bölgedeki fiyatlar da değişecek.
YORUMLAR